来源|广州淘房志

作者|牛夫人

有多少人一开始点进这个标题，是完全不知道“二奶村”指的是哪一个村的？

它同时也被誉为“中国第一村”，有许多响亮的名头：

➢第一个吸引了巨量港澳人士来内地置业

➢第一个在中国开设售楼部

➢第一个提倡按揭买房

➢第一个引入物业管理

➢第一个在社区引入楼巴……

它甚至是中国“卖楼史”的起点，后来流行的房地产模式，都是它玩剩下的。

当然，它也有很多争议点：

➢物业管理过于“霸道”

➢灭门惨案、碎尸案等恐怖事件屡屡让它在全国人民面前曝光

➢早期多数香港人在这里买房包“二奶”，“二奶村”由此得名……

它就是——祈福新邨。

后来，中国各式各样的大盘如雨后春笋般拔地而起，但却并不是每一个大型社区，都能有祈福新邨如此之高的知名度和争议度。

还有，经停祈福新邨的地铁22号线，说了一年的年底开通，而今天已经12月27号了，在接下来的几天里，22号线会否如期开通，给祈福新邨居民们一个跨年大礼？

今天，我们不妨一起来聊聊这个村。

祈福新邨

华南第一座睡城

祈福新邨，建于1991年。

90年代，改革开放初期，当时的番禺区，还是番禺市。

1991年刚刚明确完“深化住房制度改革”，香港的地产商彭磷基、孟丽红夫妇便回到了故乡番禺，看上了当时还是一片荒地的钟村。

这么大片的土地，抵得上一整个香港尖沙咀，这对夫妇以极低的成本拿下了这些土地，借此机遇打造了祈福新邨。

后来的孟丽红对这个作品非常满意：

“这是一个由港人设计、开发，港味十足的宜居社区。当年曾是香港人的后花园，如今经过28年的发展，早已成为中西合璧的‘地球村’。”

这个“地球村”，确实做出非常多的壮举。

经过30年的开发，如今的祈福新邨，占地7500亩，内部小区有20多个，7个会所、2个酒店、8所幼儿园、5所小学、4所中学、三甲医院、消防站、派出所、写字楼、公交、楼巴……

常住人口超过20万，涵盖了多个国家多个地区，相当于一个大型县城的规模。

祈福新邨卫星图

在当时，祈福新邨就是最负盛名的“富人区”，1991年首期别墅开卖，就轰动了整个粤港澳地区。

有业主称，当时祈福一套房子才几万块，香港、澳门、中山、深圳等珠三角周边地区都有大量人过来抢，很多人开着车备着棉被通宵排队，当天推出的几百套房子被瞬间抢完了。

这种盛况到2012年还可见到，新盘开卖，不少客户拖家带口，自备折叠沙发和食物，在售楼部前大排长龙。

随后，参照这种模式，华南“八大金刚”逐一登上舞台，“睡城”名号也越来越响亮。

7500多亩的祈福新村

1000余亩的星河湾

4000亩的华南新城

3000多亩的南国奥林匹克花园

4000亩的锦绣香江花园

4400亩的中山雅居乐

80万平方米的广地花园

66.7万平方米的华南碧桂园

其规模累计相当于一座可居住50-60万人口的中等城市。

每一个楼盘都近似一个镇的格局，满足了开发商打造拥有自己个人独特标签的“造城”野心。

可以说，是祈福新邨打开了华南的楼市格局，奠定了中国开发超级大盘的基础。

香港蓝领一手打造的“二奶村”

进入经济形势飞速变化的2021年，香港GDP对内地早就不足一提，就连重庆都能轻松超过香港。

但在20~30年前，香港经济对大陆城市是高山仰止般的存在，它的经济总量是上海的4倍、北京的7倍。

有人统计过，1994年的香港人均GDP是大陆的50倍。

彼时的香港，就是富裕的代名词。

当这种优势来到内地，便开始演化为一种社会现象——二奶村。

不过，与大家所想象的香港高薪精英北上养情人不同，当时，在内地包二奶的，大多数是香港的货车司机，也就是“中港司机”。

90年代，正值大陆香港贸易高峰期，当时来往港两地的卡车司机非常吃香，在当时年收入就能达到36万港币，换成人民币就是38万。

这个经济条件，不仅有包二奶，还有包三奶、四奶。

除了司机，也有很多港人来内地做珠宝生意、服装生意的，也都“按照传统”在这边养了第二个家。

深圳的皇岗村、下沙村，东莞的樟木头村，广州则是祈福新邨，都曾经是赫赫有名的“二奶村”、香港蓝领后花园。

而论体量，祈福新邨无人能比。

有关于祈福新邨的贴吧，总有很多业主吐槽周边“二奶成灾”，随时随地都能听到二奶凑堆讨论男人，或者邻居的香港老公常年不在家。

睡城+二奶，这两个名号放在一起，总有种让人说不上来的感觉。

祈福新邨，图源见水印

后来，随着产业布局的调整，香港这些货车路线在慢慢减少，90年代一年赚30~40万的司机，到现在一年只能赚20万左右，陆港之间的收入差也在变小，越来越多没了收入来源的“二奶村”正在消失。

祈福新邨也不例外。

业主三缄其口的“那些事”

当然，比起“二奶村”带来的知名度，真正让祈福新邨“出名”的还是20多年前的一桩惨案。

1999年6月7日，一场特大台风从南海登陆，迅速席卷华南地区，整个广州疾风暴雨，天地变色。

“杀人啦！快来人啊！”一声声撕心裂肺的哭喊响彻祈福新邨，凶手手法娴熟、毫无人性，七枪便夺走了别墅内七个人的性命。

而当时的祈福新邨居住的主要群体仍然是港澳台人士、外国人、内地大款甚至还有不少明星，许多香港亚洲电视新闻媒体轮播这条消息，把祈福新邨送上了热搜。

后来，祈福新邨还陆续出过类似的新闻事件，例如“水泥藏尸案”等，业主对于此类案件往往三缄其口，避之不谈。

很多人拿这种事件来做负面文章，在笔者看来其实有失偏颇。

事实上，祈福新邨作为一个容纳了20余万人的大型社区，规模相当于一个县城，发生一些意料之外的事也并不出奇。

此类事件反映最大的问题应该是社区的安全管理问题，当年也有不少业主频频拉横幅让物业加强封闭管理。

现在的祈福新邨，外人还是很难进去的，据周边的网约车司机表述，祈福新邨安保对于车辆进入管控非常严格，没有业主证几乎是进不去的。

也被戏称为“军事化管理”。

祈福新邨大门

值得一提的是，祈福新邨物业管理费为3.4元/㎡左右，比周边小区高。

另外，随着时间推移，虽然说越来越多的港澳台业主撤出了祈福新邨，但社区内依旧随处可见外国人士，香港牌照的车辆也很多。

20多万的业主当中，涵盖了十多个国家，因此祈福新邨也有“小联合国”之称。

祈福新邨值得买吗？

最后聊聊最核心的问题：如果我有足够的预算，祈福新邨值得买吗？

在回答这个问题之前，或许你还要问问自己三个问题：

其一，能否接受超大型社区带来的弊病？

首先，作为一个占地7500亩的社区，大——是祈福新邨的优点，也是缺点。

最显著的问题就是塞车，还是在内部塞，尤其是上下班高峰期，出一个村，往往需要半小时，对于业主来说非常折磨。

乘坐公共交通也不方便，从内部搭乘楼巴去往最近的地铁钟村站或者汉溪长隆站，也会面临堵车的问题。

利好是22号线，将设在祈福新邨附近，尽管无数业主希望能叫“祈福站”，甚至退而求其次叫“番福站”，都无法被获准。

根据最新消息，22号线经过祈福新邨的站，终于命名为“市广路站”，对于这个答案，相信很多人都是不满意的。

22号线一直宣传的是年底通车，如今还有4天就马上元旦了，仍未传出可通车的消息。

而即便有了22号线，由于社区面积实在太大，不靠近地铁的组团，想要坐22号线仍需花费20分钟以上穿越整个社区。

另外，大型社区人员构成复杂，管理难，近两年在疫情上便体现出来了，在这里我就不多说了。

其二，能否接受旧楼龄or高密度？

作为一个开发了30年的超级大盘，祈福新邨最老的二手盘年龄都将近30岁，在产品上也存在一些问题，例如房型老、楼间距近、隐私性差、隔音差等等。

而如果你选择较新楼龄的高层洋房，例如祈福缤纷汇、活力花园，容积率则超过了3.5，楼与楼之间距离非常近。

祈福缤纷汇

不过，祈福缤纷汇的商业体做得不错，风格很像欧洲小镇，招商不错，几乎市面上所有受欢迎的网红品牌都有入驻，人气也很高。

祈福食街

总的来说，祈福的供应量巨大，选择面非常宽广，楼梯房、电梯房，平价别墅、豪华别墅应有尽有，单价2万多能买到，8万多也能买到，丰俭由人。

当然，供应量大，也意味着未来如果你想换房，那么竞争压力也会很大，这也就延伸到第三个问题：

其三，能否接受低回报？

近几年广州楼市一直处于上升期，而祈福新邨那条线依旧没怎么动过。

10年前，祈福新邨的房子均价大概在9000-10000元/平左右，如今均价刚刚过3万/平，涨幅跑输了广州大部分楼盘。

以同在番禺的万博板块为例，2012年万科欧泊开盘价为16000元/平左右，到今年如果算指导价前，那么均价高达7~8万/平，涨幅远超祈福新邨。

更别提与海珠、天河等板块相比了。

目前祈福新邨除了22号线这条地铁利好之外，基本没有其它政策可以刺激，周边也没有产业支持，妥妥的“睡城”，并不适合投资。

如果以上这三个问题你都不介意，而且你是出于自住目的，希望带着家人寻找一隅安静又不偏僻的居住地，那么你可以选择祈福新邨。

毕竟，这里真的很宜居，200多万就能拿下一套，绿化做得不错，老式的洋房充满别样风味，学校、医疗配套一应俱全，还是挺适合“养老”的。

左为迪拜某居住区，又为祈福新邨

是否有异曲同工之妙？

写在最后。

在踩祈福新邨的过程中，其实笔者最大的感受就是：优雅、浪漫。

一排排老式别墅安静地伫立，有人在清扫庭院落叶，有人在屋子里弹奏古老的乐曲。

曾经发生的都已成历史，这座年岁悠久的社区留下来的是沉甸甸的扎实感。

它的成功，离不开改革开放的政策东风。

当时社会经济飞速发展，人们生活水平不断提高，对生活居所的追求也越来越高，在广州，商品房市场的最早建立，也受到华侨和港澳同胞回内地置业需求的推动。

它的落寞，是受时代新旧交替的影响。

90年代的香港度假客已经远去，华南区域已经是操着普通话的新广的天下，他们的工作在繁华的市中心，对于像祈福新邨这样的大盘，更多的作用是“睡觉”。

但无论如何，作为改革开放以来的第一个超级大型楼盘社区，祈福新邨是凭借先进的开发理念及规划设计、齐全的配套、完善的管理和先进的营销策略。

正如业界所称，祈福新邨，就是房地产超级大盘的一本经典教科书，值得好好品味。

深蓝财经欢迎独家投稿，内容包括但不限于非虚构财经故事、深度财经分析、公司财务舞弊分析，稿件一经刊用，将提供500-5000元稿费。邮箱：1956285028@qq.com

            转载：中•华•网